冯毅成：2024楼市都在年初预测中，这十大变化影响2025

冯毅成 距离发表《2024楼市不宜幻想，局部仍有机会》文章已经一年。

最近各大媒体都在做2024楼市总结和2025年楼市预测。我翻出了2024年年初做的预测，发现与全年实际形势高度吻合。以现在视角重温一遍年初的预测，或许会有新的发现。

本文我将写两个章节，其中第一章节我将对2024年度预测的原文进行提炼，第二章节对2024年武汉楼市发生的具体变化进行简要点评。

1、2024年初对全年楼市的预测

2024年的楼市不宜幻想，总体困难重重，局部仍有机会。

房地产业不再是一个追求规模的行业，而是一个讲究修炼内功，精准决策与追求质量的行业。

对于购房者而言，不是谁持有的房产数量多，谁的幸福感就越高。如果还有贷款，就是风险“催化剂”。

对于从业者而言，他们会深刻体会到不是谁掌握的营收流水大，谁的优越感就越强。

规模越大，固定成本也就越居高不下，而行业的违约风险在增加，一旦新增呆死坏账，吞噬的将是数倍的利润。

对于开发者而言，不是谁土储多，开发量大，谁的品牌实力就越强。如今的市场，品牌对于销售的促进作用在不断下降。全国排名也好，区域销冠也好，对于个人购房者而言不再具有非常强的打动作用。对于一个长期以价换量的新房市场而言，销量越好的楼盘，并不能反映它在盈利和正向发展。

行业的容错率在不断下降，潜在风险的溢出率在上升，妄动者出局风险很大，精准决策者与走精品路线者，才可能会挖掘出发展机会。这就是本文要讨论的重点。

法拍房、二手房挂牌量等数据也达到了历史高峰。

形势的严峻，并非一朝一夕，几个政策就能使其快速反弹复苏的。

当前乃至今后相当长的一段时间内，楼市仍将处于积弱不堪的基本状态。市场对于政策的敏感度已经大不如前。城中村改造将对中心城区精准释放流动性。包括但不限于会有“房票”“以旧换新”等创新手段推进，当前想要带动全行业普涨几乎是不可能的，但局部可以释放流动性，缓和矛盾。

“以旧换新”的明显局限在于，核心工作在于二手房的成交周期与成交价格。如果意向购房者无法在短期内快速以理想的价位卖掉二手房，那么“以旧换新”的政策就会卡壳。

根据行业基本面和诸多局限来看，“房票安置”和“以旧换新”是创新手段，能够对局部工作有促进，但无法成为扭转行业基本面的“杀手锏”。

新房端，商住趋于“同权”。虽然不可能在全国大范围实行，但部分城市、部分区域、部分项目是可能实现商住“同权”的。这个“同权”是逐步实现的过程，并且是阶段性“同权”。

主管部门可以通过下调商办类产品买卖税费、物业费，引导有序合理置换土地，实现商办转住宅性质等，让商办类产品逐步享受与住宅产品同等权益。

这种政策将让开发商“变废为宝”，加快商办资产的去化，增加资金流。对于购房者而言，可以通过相对较低的门槛享受到与住宅几乎同等的附属权利（如落户、教育等）。

存量端，逐步优化居住老大难问题。物业费标准更加科学严格，包括对住宅管理细则，对商办费用标准合理下调等。房屋维修基金管理更加科学细致。待售产品调整，公摊面积降低，或逐步取消公摊算法。这些政策的细化可以缓解业主与物业公司的矛盾，降低居住成本，提升居住满意度，提升物业服务质量，促进物业公司的收费效率等。

设计端，产品主义时代加速到来。伴随土地规划出让条件的不断优化，住房产品迭代的时代将加速到来。新房市场打败二手房的一定是品质，而不是价格。主要体现在低容积率、高绿化、低公摊、高得房等。政策将鼓励套内实得面积更大，居住舒适度更强，生活品质更高。

用新的内卷打破老的内卷是突围的必经之路。

交易端，加大常规促销手段的优惠力度。落户、限售、限购门槛进一步宽松。买卖交易税费利率进一步下降，持续加大补贴。现房销售，交房按揭。由企业或者政府出台保价协议、后悔协议、追偿协议等。政府和企业进一步提升在交易环节的服务性、公信力，是恢复购房者信心的必要动作。

对于开发企业而言，2024年，楼市将会进入全面内卷，特别是部分库存较大、去化周期较长的城市，内卷程度更明显。开发企业的属性（国、央企）、产品力、现房、价格等单一维度的价值点已经很难打动购房者。依靠兑现实力整盘营销，全维度体现品质感、性价比将是唯一的出路。这是痛点，也是机会。

如果难以通过房产实现升值或保值，起码要努力做到降低家庭负债所带来的资产缩水。同时，不要轻易产生新的负债，这也就是前文所讲到的避免因妄动而出局。

新的一年，楼市发出的任何政策，都应看作是房地产业自我修复过程中的一个必要动作。消费不是刺激出来的，牛市也不是救出来的，但城市的各项产业是依赖土地发展的。

行业的修复，深层次依赖的是社会面消费力的修复，依赖于普通家庭经济基本面的修复。城市化红利只是在休整期，并没有发展殆尽，可以在震荡中寻找相对机会，依旧值得谨慎乐观。

以上是2024年初对全年楼市形势的研判，在2024年末、2025年初重读，是否会有新的体会？

2、2024年武汉楼市十大变化

高层会议对2024年楼市定调是以化解风险为主，对2025年楼市定调是以稳为主。

我们正处于并将长期处于窄幅震荡的阶段里，只有透过乏味的数据关注中观的变化，才可能找到更多的楼市激情与可参考研究的小趋势，也才能基本看清武汉楼市的整体格局。

本文将主要从政策、规划、市场、价量信心四大维度来提炼武汉（新房市场）这一年的十大变化。

第一，商改住

在“商改住”工作上，武汉开创了全国盘活存量资产的先河。

此前很多项目地块的出让条件，是根据当年经济发展较快较热时对后市经济做的规划，而如今全国经济发展放缓，特别是房地产行业的生态发生了重大而深层次的变化，原有的诸多规划已经不适应当前和今后的发展需要，并可能会造成巨大的社会资源浪费，同时造成局部经济指标恶化。

适时调整政策、调整地块规划是实事求是、务实负责的科学发展之举。

2024年，武汉市共有十个“商改住”项目正在推进中，包括汉阳区卓越大江地块、汉阳区四新方岛A3地块，武昌区保利维塔地块、硚口区复星外滩中心存量用地、武汉长江中心B2地块、青山区滨江双子塔地块、江岸区中美大都会二期地块、关山大道中建大公馆地块等。

这些项目基本处于主城区核心板块，通过“商改住”有利于盘活存量、优化增量，稳住企业现金流、促进区域发展兑现、稳定居民生活幸福指数，带动局部市场良性循环。

第二，以旧换新

武汉通过“以旧换新”政策，将政府、房企、经纪机构、购房者有机联系到了一起，通过这一政策有效促进了一些“卖房难”、“换房难”的群体实现高效、便捷地置换新房。

特别是像贝壳这样的全国大型专业经纪平台，在二手房委托出售、新房咨询交易过程中，为买卖双方提供了专业服务，同时还积极在政府、房企、消费者之间直接起到了政策衔接作用。

目前在武汉的主城区内，硚口区、江岸区、江汉区、汉阳区等都在“以旧换新”的政策上收效明显，特别是恺德雲麓、越秀天悦文华、凯德淮海壹号、新世界汉江云赫等项目受到政策的带动影响十分明显。

当然，“以旧换新”政策的持续关键取决于两个方面：

第一是旧房子是否能在规定时间内按照原业主心理预期价格卖出；

第二是专项资金（“专项债”）是否能够持续为这一政策托底。

无法按照市场周期和价格成交的旧房，最终都需要专项资金解决。而这批被政府收购的二手房要么是快速卖出，要么是作为“还建房”安置，再或者自持做保障性租赁住房。

据不完全统计，武汉市2024年收储的保障性住房至少达到2万套，而2025年相关工作目标有望超过这个数字。

“商改住”和“以旧换新”都是对存量市场的优化，促进行业内循环，尽管当前整个行业困难不小，但千里之行始于足下。存量市场的优化过程，就是提振行业的过程。

第三，城市更新加速兑现

2024年，全国启动新一轮城市更新，武汉走在全国前列，而作为排头兵，武汉城建在城市更新工作中抢占了发展先机，旗下多个项目均位于武汉中心城区，并取得了明显的成绩。

崇仁路的城建天樾、青年路的中央云城、古田四路的汉江云宸、徐东杨园的武昌首府、武船旧址的长江天地、二七滨江门户的滨江云城等都是各自片区的热门项目。 

武汉城建天樾位于崇仁路轻轨站口，汉口内环核心地段。项目的建设为区域带来了高品质改善机遇，在区域房龄年限普遍停留在2000年前的大背景下，天樾的出现被誉为是区域改善“久旱逢甘霖”，将为区域带来更加现代化的生活社区。

中央云城承担的是青年路“最后一公里”焕新使命，开发的是超级板块综合体，除了住宅产品力实现快速升级外，还在积极引进全球奢华品牌酒店，探索高品质社区医疗保障体系等，作为武广商圈的黄金干道，未来十年的变化值得期待。

长江天地属于十年以上跨周期开发的超级大盘，将伴随区域面貌整体更新而擦亮城市名片，不能用简单的算账逻辑去看待该盘，可以参考的开发逻辑是武汉天地。

该项目涉及长江防汛、文物保护等诸多重要的城市责任，因此在开发建设进度上将以稳为主，完全不同于单纯的住宅项目开发节奏。

武昌首府地处武昌内环与二环之间，是杨园板块建设的排头兵，首开热销后，目前正在对后期地块做规划升级，预计在2025年将推广准四代产品。

汉江云宸将激活古田四路以北的区域，带来片区整体更新，有望实现居住环境跨越式升级。

滨江云城地处解放大道与二环线交会处，是二七滨江的门户大盘，项目以优质的交通、教育、公园、商业配套，以及较高的产品力和亲民友好的价格深受广大青年喜爱。

目前还有武胜路的利北社区、仁寿路的皮子街等，都是武汉城建集团在主导城市更新，预计在2025年，武汉城建集团的新房项目将进一步受益于城市更新的政策机遇，同时，中心城区的局部经济活力也将伴随这一政策逐步释放。

据不完全统计，2024年武汉市在城中村改造的房屋超过3万套，2025年相关工作目标有望超过这一数字。

第四，准四代住宅

2024年是武汉楼市新房产品力迅速提升的一年。三环外允许做真四代住宅，三环内允许做类四代住宅，也被称为准四代。

中建壹品汉韵公馆是武汉光谷首个四代住宅，这也是在全国中建体系内的首个四代住宅，标杆示范意义重大，是全国同行学习的对象。

城投金沙府可以说是2024年度最成功的准四代新盘，项目位于武昌内环，年中开放售楼部，年末清盘。城投将这种势能成功带给了城投金沙樾，后者在年末实现两开两罄，并在2025年实现开门红。

城投金沙樾位于武昌1.1环杨园南路与沙湖大道交会处，凭借升级版的“准四代”一举解决了片区长期缺乏“准四代”改善的需求，为广大青年享受武昌内环生活提供了机会。预计该盘将在2025年持续领跑区域。

城投在2024年实现了业绩、品牌双丰收，特别是“金沙系”一战成名，已经被市场公认为畅销产品系，这一点，对于提振整个行业信心有着巨大作用。

第五，“小而美”成为“香饽饽”

2024年以来，中心城区的土地出让以“小地块、低密度”为趋势。政府在规划和出让条件上都做了很大的优化，中心城区的住宅地块容积率最高也就是3字头，如果与综合配套打通来看，不少地块在2字头。

低密度的规划条件直接促进了产品力的提升，让原本擅长做高品质住宅的房企有了很大的发挥空间。

比如像建发房产就是典型受益者。早在多年前，建发房产就首次进入武汉，落子花山玺院，但是多年来却难以在武汉内环拿到合适的地块。

2023年通过开发建发朗玥，正式在沙湖板块站稳脚跟。

2024年，相继在武商梦时代和沙湖边分别开发建发璞玥和建发望湖。

以上三个项目都属于“小而美”的代表，它们都是建发房产的高端产品序列，将浓郁的新中式建筑风格与现代生活融合，以高品质的产品力实现了热销。

这种天时地利人和成就了建发房产，建发也让武汉看到了优秀的土地规划与土地出让将带来优秀的市场表现与业主的有口皆碑。这是一次良性的互动循环，而可以预见的是，这种三方受益的共赢游戏还将在2025年继续扩大上演。

第六，赋能优质配套提升购房信心

今年以来，城市的发展方向没有“摊大饼”，没有一味追求发展新区，而是更加务实聚焦于中心城区的建设，谋求高质量均衡发展。

特别是在一些新建小区板块，区域的民生配套工程规划审批与建设速度都令人称赞，以更优质的交通配套、教育配套等全方位带来区域资源品味提升，提高宜居指数。

比如硚口区将武汉外国语学校小语种基地学校和汉江湾国际高中（武汉英中学校）引进汉江湾板块，并且两所新校区的建设进度不断加快。

而附近受此利好的有恺德雲麓和越秀天悦文华。

值得一提的是，恺德云麓是汉口第一个四代住宅试点项目，最高空间实得率户型接近“0公摊”。

该项目以其优秀的设计和亲民的市场价格赢得了市场的投票，成为汉口首屈一指的热销红盘。与此同时，恺德还在积极寻求拿地，乘势而上，是2024年度难得一见、表现卓越的本土民营房企。

江岸区的福星惠誉铂雅府，位于建设大道万象城商圈，以“准四代+洋房”的设计弥补了区域空白，同时根据有关报道该地块将对口新建的武汉市育才小学，将对口六初。这就形成了“强地段、强资源、新设计”的购买逻辑，也是畅销的主要原因。

武昌区中北路黄鹂路的中海东湖玖章，是一座总规划1300多套住宅的大盘，将在武昌——中北路板块形成整体开发，带来“内环+地铁口+名校+东湖”的强势产品逻辑。

值得一提的是高层住宅拥有沙湖与东湖的观景视野。武昌区有关部门为促进该区域教育资源配套升级，拟引入武汉小学和武珞路实验初中两个教育品牌，这也将提升武昌内环教育资源品位。

洪山区卓刀泉板块的保利涧山观奕，是位于虎泉地铁站的上盖项目。该站点是地铁2号线与11号线的换乘站，特别是在11号线延长线开通之后，该站点已经成为武昌地铁出行的重要枢纽。

项目位于东湖南滨，毗邻街道口商圈。项目打造准四代住宅，将建成慢生活社区，将为区域带来高阶烟火气的生活方式。

显而易见，在区域建设赋能和加速兑现优质资源之下，放大了以上项目的产品力，形成了区域热销的局面。

第七，名企大盘持续深耕，稳住楼市基本面

让大盘持续深耕，让名企持续在武汉拿地发展，这是保证武汉楼市平稳健康发展的关键。2024年，武汉的大盘深耕和名企拿地实现了双稳。

武昌内环滨江的联投中心推出了最后一栋临江顶豪产品夏加尔，成为不可复制的作品。而根据项目规划，将在2025年持续开发，拿下项目东侧地块，继续深耕武昌内环滨江。

华侨城红坊持续深耕青山滨江，建设独具历史风貌的人文社区，特别是周边双名校（红钢城小学、武钢三中初中西校区）、商业、交通网络不断升级的趋势下，华侨城红坊几乎是以一己之力在撬动超级板块的红利。华侨城红坊云岸拿下2024年武汉新房市场单盘销售额第一。

金茂除了盘活方岛存量资产外，仍在汉阳拿地。

嘉里建设顶住市场压力，在六渡桥片继续拿地推区域更新工作。大华立足青山，拓展大武昌等都是受到了地方政策的优惠鼓励。

市场虽有压力，但政策的及时合理调整能够起到应有的保护作用。稳住了大盘和名企，就等于稳住了武汉楼市的基本面。

第八，半壁江山看华润

2024年的楼市现象层出不穷，但是从新房销售、城市建设两个维度找出现象级代表，华润置地首屈一指。

5月份，武昌万象城开业

6月份，“武汉最贵地价”武汉瑞府一期交付

6月份，光谷润府清盘，该盘于2024年开放售楼部，先后创下三开三罄。

11月份，亲橙万象汇开业

11月底，长江中心B2地块完成商改住

11月底，长江中心住宅基本清盘

12月初，沙湖天境清盘。项目从开售楼部到清盘（358套房）仅用40多天，其间两开两罄，创下2024年武汉楼市最快清盘速度。

12月初，长江天际开放。2024年是华润置地在武汉最高光的一年，同时也是华润置地进入武汉的20周年。如今，华润置地不仅成为优质改善住宅的代名词，同时还在多个方面深远影响着武汉人民的生活福祉。

第九，产品力突破带动市场热情

一万多的越秀天悦文华公区做得像两三万的楼盘；

二万多的绿城桂湖云翠，公区做得像四五万的楼盘；

三万的万科锦绣湖山，公区做得像七星级酒店；

三万多的龙湖御湖境，公区可以比肩二七滨江顶豪的豪华程度

……

升维竞争，降维打击，用新的内卷打破老的内卷，价格是辅助手段，提高产品力才是市场的根本出路。

第十，价格突破天花板带来增长信心

新希望黑珍珠一线临江高区8万起，绿城黄浦湾看江大平层8.5万—9.5万，武汉天地盛荟二期地块已经动工……二七滨江的豪宅一边卷产品，一边突破价格天花板，这种良性循环带来了行业增长信心。

而另一方面，武汉的高端服务式总裁大平层也进入了新阶段，到2024年年底，市场已经形成了五大巨头：

恒隆府、新希望·CASA、宸嘉100·嘉佰轩、华润长江天际、龙湖清能101。

武汉迎来高端服务式总裁大平层爆发期，标志着武汉的商业、商务消费需求进入了更高层次的发展阶段。

在新一线城市发展过程中，这种产品的出现是必经阶段。同时，这也标志着武汉顶豪人群，对豪宅会所服务提出了更高的需求和发展方向。

一个行业的发展需要靠上限的突破，而这种上限，既包括产品力、价格，也包括服务理念和生活方式。

3、结束语

武汉楼市，特别是新房市场一直是全国新房市场的风向标。

2024年，武汉楼市在市场压力中稳健运行，虽然行业存在多方面压力，但武汉楼市仍然表现出了上述十大方面的积极转变，行业生态正在稳步修复。

从政府适时调整政策，让利于市场，到企业逐步化债、降低风险，再到提高产品品质让利于民，优化购房政策实惠于民等，都是促进市场稳健运行的关键。

2024年，整个行业的企业债务风险已经度过了高峰期，行业仍然处于最困难的时期，但最困难的阶段已经平稳度过。

2025年，将是行业进一步修复生态的一年，尽管各个方面仍然面临不少的困难，但整体生态修复的趋势不会改变，我们仍然可以在谨慎中期待有更加优秀的规划地块出让，更加优秀的产品问世，市场机制更加有利于保护购房者，以及更多企业的市场动作越来越专业。

冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者

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