杨光华:遍地黄金的武汉

观点地产网

2020-07-20 07:59

  • 当前的武汉,正处于风口机会。

    杨光华 7月18日,在深圳。

    约150人开了一场闭门会。

    会议的主题就是到武汉买房。

    最近一周,深圳推出房产新政,很多人在当地买不了房。

    “与其在深圳拼命,不如在武汉安家。”在这种背景下,武汉多个项目欢迎在深的湖北人回乡置业。

    过去10年,深圳买房团、温州买房团多次入汉。数据显示,武汉买房的外地人中,高峰时期,10个人中有4个是外地人。2020年上半年,深圳投资者在新洲某楼盘,累计买房近50套。

    还是7月18日,在光谷。

    三环内一楼盘内,买房人多操外地口音。

    据销售负责人介绍,这个楼盘成交客户中八成以上是外地人。

    每到周末,黄冈、黄石等地看房团,被拉到光谷。这些看房团成员的子女均在武汉读大学。

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    当前的武汉,正处于风口机会。

    “武汉遍地都是黄金”,房地产专家尹香武说。

    作为新一线城市,武汉的地理位置好,产业持续流入。

    房价与GDP的比值,是所有强二线城市里最有吸引力的。

    武汉本地人有房价低位记忆,觉得房价太贵。与南京、成都同等城市相比,武汉的房价是便宜的。

    尤其是2015年-2016年,一批外地人在武汉买房。他们当时的1-1.5w买入,如今二手房价3w左右。

    疫情后,汉口某豪宅的单价不到4万元。尹香武指出,从土地成本、地段价值等角度分析,这个价格被低估。很多深圳人买了这个项目。

    接下来,外地人到武汉增持资产的窗口将打开。

    2019年7月11日,武汉出台规定,年龄不满45周岁的(博士研究生、硕士研究生不受年龄限制)大专学历,可凭毕业证申请登记为武汉市常住户口,其配偶及未成年子女均可随迁落户。

    这一政策,对冲了武汉的限购政策。外地人在武汉落户,购房不仅免去了提供社保、个税的限制,还有资格多购买一套房。

    与其他城市相比,武汉限购的大门紧闭,而落户的侧门大开。

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    在武汉楼市中,曾经出现过外地人买房高潮。

    平时,外地人占20%,高峰时期,40%。也就是说,10套新房成交,2-4套是外地人买走。

    在东西湖、阳逻、光谷等热点区域,外地人在单项目中的占比更高。

    2007年,武汉就在深圳买房团的首批投资城市名单上。当时深圳的房价偏高,资金寻找出口。

    当年6月份,武汉一别墅项目两次到深圳推介,花掉费用几十万元,带回来的合同资金近1亿元。

    此后,武汉的楼盘纷纷在深圳媒体上打广告,招揽更多投资客到武汉。武汉的报社就与深圳多家报社推出过地产广告套餐。

    深圳买房团到武汉后,从别墅到洋房,买得不亦乐乎。武汉人惊呼“狼来了”。

    2008年底,买房团再次来汉抄底,逢低补货。2009年,武汉楼市疯狂的起点。

    当年新房成交13.4万套。其中外地人占比43.72%,多为投资性购买。当年7月份后,温州投资客从杭州、上海,转战武汉、重庆等二线城市。

    当时,武汉繁华地段的房价,每平米5000-6000元。温州人的特点是,快进快出,用最短时间赚取利润。

    2009年,也有深圳买房团到武汉。他们的特点是,长线投资者。他们在深圳打拼奋斗,希望在老家省会城市买套房。可自住,或给父母住。他们买房以个体为主,每人一般买一到两套。

    每当武汉市场爆发之前,都有外地买房团的身影。

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    2019年,武汉的GDP位居全国第7位。如果没有这次疫情,武汉的强劲发展势头,未来武汉的排序,很有可能是“北上广深武”。专家预计到本世纪中叶,武汉人口将达到1600-1800万。

    2019年,武汉新房成交破20万套,连续多年位居全国新房成交前三强。

    今年三季度,武汉预计达到销售条件的商品房项目136个。其中,江汉区1个,硚口区3个,武昌区6个。热点区域仍在远郊。

    最近两个月,武汉的二手房市场爆发。主要是二手房价格,低于新房价格。一些卖家低价吐货。二手房的地段,比新房更成熟。一些新房买家,转入二手市场。

    据武汉房地产经纪行业协会数据显示,6月份,武汉二手房交易8932套,环比增加约70%,已与2019年同期相当。同时,新增20183挂牌房源。

    尹香武说,“是时候唤醒武汉人了!”

    有一天,发现我们的买房对手,不是本地人,也不再是湖北省内,而是全国的投资者。

    那时,我们就错失一个机会。

    尹香武经常往返深圳与武汉两地。他建议我,多写一些文字,唤醒沉睡的武汉人。不要再等到深圳客买完后,武汉人才醒悟。

    截至7月18日,武汉新房成交累计成交 56584套。

    用三个多月时间,完成半年业绩。截至目前,武汉多数房企并未下调今年全年业绩。

    同时,截至今年6月底,武汉新房库存约为17万套,去化周期近12个月。上半年,武汉共出让51宗地块,总出让金额约676亿元,挺进全国城市前十位。

    [后记]

    疫情之后,我写过一篇文章。

    大意是说,武汉买房,有“抄底”的机会。

    从那时起,武汉,在外人眼中,就是一个很好的投资标的物。他们用较低的成本,买入优质资产与核心资产,寻求资产的保值增值。

    与10年前相比,武汉没有大涨的机会。此前的10长周期里,真正快涨的时间,也就一两年。

    武汉与南京、杭州等城市相比,房价的确处于低位。后来,我又写了一篇《武汉的第二次买房机会》。2020年6月,杭州二手房均价29099元;南京28337元;武汉则是16962元。

    对比三座城市,反复提醒武汉人早点买房。

    残酷的现状是,疫情之后,武汉本地人工资的不稳定,导致购买力下降,购房需求延缓。很多出租房源空置,商铺转让,二手房出售时间延长。

    还是回到这个问题:上半年5.6万套的新房,到底是谁买走了?

    文|杨光华(地产写字人)观点地产新媒体专栏作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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