疫情之后,房地产投资如何走?

观点地产网

2020-03-02 09:52

  • 政策应充分发挥逆周期调节,稳定房地产投资,从而稳投资、稳增长,发挥好房地产的压舱石作用。

    夏磊 2019年,全国房地产开发投资132194亿元,比上年增长9.9%,对稳增长发挥了重要的压舱石作用。受疫情影响,预计2020年房地产投资难以高位运行,若无政策应对,全年房地产投资增速将降至5.7%,较2019年回落4.2个百分点。政策应充分发挥逆周期调节,稳定房地产投资,从而稳投资、稳增长,发挥好房地产的压舱石作用。

    尽管目前已有多个地区出台针对房地产行业的支持政策,但从全局来看,当前房地产政策还需要两方面升级,一是尽快将地区性政策向全国性政策升级、向更多省市区域推开,二是升级政策组合,针对房企拿地、融资、开复工、竣工等分别出台有效的政策组合拳。

    一、疫情影响投资,预计2020年房地产投资难以高位运行,若无政策应对,全年房地产投资增速将降至5.7%

    但我们相信一定会有充分及时的政策以对冲疫情影响,预计全年增速可达8%。

    从先行指标看,2019年拿地增速放缓决定2020年投资增速回落,疫情冲击今年一季度土地成交,也将影响下半年开工。全国来看,土地成交领先房地产投资9-12个月。拿地增速的大幅回落,决定了2020年投资进一步下行的总体趋势。若各城市能尽快加大加快优质土地供应,并简化流程促开工,对冲一季度土地成交骤降对投资的影响,预计一、二、三四线城市全年投资增速分别为8.0%、8.5%和7.7%。

    从实物和价格因素看,施工与价格因素对投资拉动均将有所回落,疫情重点冲击实物因素。若不做应对,预计2020年实际投资增速5.0%,主要由于拿地和新开工增速下行的滞后影响,而疫情直接导致开复工推迟,造成施工增长的放缓;预计价格因素同比增长0.7%、回落1.9个百分点。若政策能优先保障房地产项目的安全健康施工条件、促复工促施工,尽快结束施工复工持续推迟的影响,预计实际投资增速和价格因素增速分别为6.5%和1.5%。

    从成本结构看,土地支出增速回落较多、建安支出增速小幅回落。若不做应对,预计2020年土地购置费增速4%,土地成交价款领先土地购置费约9个月,预计2020年土地购置费拉动投资增速1.3个百分点,将是今年投资增速的首要拖累因素。预计建安支出增速6.6%、房屋施工面积增速5.5%,单位建安支出增速1%、由降转升。若政策予以充分应对,预计土地购置费和建安支出增速分别为9%和7.6%。

    二、疫情对房地产投资的直接冲击集中在一季度,但影响将持续全年

    疫情直接影响开发商拿地和开竣工进度,预计影响主要集中在一季度。受疫情影响,多地暂停或延期土地出让,部分城市已经延期至3月。短期内受交通管制、人员流动限制、物料供应短缺等影响,全国大部分地区房地产项目完全复工的时间将比往年至少推迟20至30天。

    疫情导致土地市场大幅收缩、区域分化更显著。总量上看,土地市场成交规模明显下降,2020年1月,全国住宅用地招拍挂成交金额同比下降21%,根据监测重点城市在春节后两周(1月31-2月13日)的土地总成交量同比2019年春节后两周下降62%。分区域看,热点一二线城市优质地块吸引力依旧强劲,且呈现金额大、联合体拿地特征,如2月20日上海徐汇滨江地块成交价310.5亿成新总价地王、25日北京海淀西北旺地块历经72轮竞拍。三四线土地市场下行压力更大,出让地块呈现体量减小、总价下降趋势,2月,全国三四线城市推出地块平均单宗规划建面4万平、起拍总价0.33亿元,环比1月均下降20%,其中,住宅用地平均单宗规划建面4.9万平、起拍总价0.67亿元,环比1月分别下降26%和17%。

    疫情全面冲击房地产市场运行,对房地产投资影响将持续至年底。一是疫情导致房企销售回款锐减但刚性支出仍可观,现金流和财务压力将约束房企投资;二是疫情冲击年初土地交易,土地是房地产投资的原材料,将影响下半年开工;三是购房需求的不确定性将持续影响房企投资节奏。

    三、危就是机,期待房地产政策升级

    政策应充分发挥逆周期调节,稳定房地产投资,从而稳投资、稳增长,发挥好房地产的压舱石作用。

    尽管目前已有多个地区出台针对房地产行业的支持政策,但从全局来看,当前房地产政策还需要两方面升级,一是尽快将地区性政策向全国性政策升级、向更多省市区域推开,二是升级政策组合,针对房企拿地、融资、开复工、竣工等分别出台有效的政策组合拳。

    一是稳定土地市场。加大加快优质土地供应,适度放宽土地出让条件;降低土地出让竞买保证金比例;调整土地价款缴付方式或期限,允许延期或分期支付。

    二是稳定房企现金流。保持房地产信贷适度增长,对于房企上半年到期的债务予以展期或续贷;房产税、城镇土地使用税、部分市政建设配套费等税费应延期或减免征收;调低预售条件要求;放宽预售资金监管。

    三是稳定房企开复工。优化房地产开发项目审批流程,建立项目审批绿色通道、在线审批通道,推行承诺审批、容缺后补、以函代证等灵活审批方式;减免各类工程建设保证金、农民工工资保证金等报建费用。

    四是稳定竣工交楼。一方面,适度放宽竣工验收条件,如允许交楼后缴齐首期住宅专项维修资金;另一方面,免除房企因疫情造成的延期交楼责任,确保工程质量。

    夏磊 恒大研究院副院长 观点地产新媒体专栏作者

    撰文:夏磊    

    审校:劳蓉蓉



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