巨坑!英国开发商被捕,利物浦31亿的房产项目要烂尾了?

观点地产网

2020-02-09 18:11

  • 是哪两个项目陷入烂尾的危险之中呢?

    最近一段时间,经常有读者向我咨询英国利物浦的房产项目,倒不是想买,而是发现自己之前买的项目有烂尾倾向,不仅联系不上开发商,而且项目频频因为负面新闻登上英国媒体,于是投资者们纷纷怀疑自己是不是已经血本无归。

    在研究解决方案之前,我们先看看到底发生了什么。

    继利物浦“新中国城”项目烂尾后,利物浦又一大型房产项目可能也要烂尾了。

    据英国媒体《Ehco》2020年1月15日报道,在英国开发商Elliot Group老板Elliot Lawless因涉嫌欺诈被逮捕后,Elliot Group目前在利物浦的两个大型项目就被迫停工了。

    不只Elliot Lawless一个人被逮进了警察局,跟他一同被逮捕的,还有利物浦市政府的可持续发展执行官Nick Kavanagh。

    他们都是在去年12月因涉嫌一系列的诈骗、贿赂和腐败行为而被利物浦Merseyside警方逮捕。

    被逮捕以后,Elliot Lawless一直在极力否认被指控的罪名。目前,无论是他还是政府官员都还没有被定罪。Merseyside警方还在进一步调查事件的真相。

    2020年1月6日,英国开发商Elliot Group在与承包商Vermont协商后,正式证实这两个正在利物浦开发的项目已经被叫停了。

    不过,Elliot Group 坚称自己在英国其它城市的开发项目不受影响,还在持续建设中。

    同时,Elliot Group还发表声明,表示在目前的法律纠纷画上一个圆满的句号后,集团会考虑重启这两个项目。

    Elliot Group集团的发言人称:“为了我们的客户和投资人的利益,我们希望能尽快重启目前暂停的所有工作并按时完成这两个项目。”

    承包商Vermont则表示在警察做出最终结论之前,公司不会做任何的声明。

    这两个叫停的项目是什么?

    那么是哪两个项目陷入烂尾的危险之中呢?

    根据Elliot Group的公告,停工的两个项目一个是Aura, 另一个则是Infinity Towers。

    Aura是利物浦一个全新的大型学生公寓项目,位于利物浦东部的Islington区,在Erskine街与Low Hill路交汇处,南部紧邻皇家利物浦大学医院,步行几分钟即到利物浦大学。

    整个AURA公寓项目分为三期,共1007套学生公寓和142栋一居室和两居室的楼房,估值在1亿英镑左右,

    Aura项目原计划在2020年9月竣工,为附近皇家利物浦大学医院和利物浦大学的学生提供住处。

    同样受到停工影响的还有位于利物浦Leeds街上的Infinity项目。项目包含了三个独立公寓大楼,分别为27层,33层和38层,估值在2.5亿英镑左右。

    按原计划,项目的第一期工程将会在2021年12月前,建成一座38层,共有416套公寓的住宅楼。

    当时,开发商Elliot Group 集团对两个项目信心十足,在项目设计研讨会结束后,总裁Elliot Lawless认为投资者对利物浦的信心正在增长,开发这两个项目是非常正确的选择。

    “国内外投资者都能看到利物浦的经济实力,再加上丰厚的投资回报率,利物浦蕴含着很大的商业价值。”

    总部位于利物浦的项目承包商Vermont也对此满怀期待,他们的首席执行官马克·康纳(Mark Connor)表示说:

    “这是一个令人兴奋的消息,我们非常自豪即将交付的建筑将对我的家乡产生如此积极的影响。”

    然而,结果我们也知道了,备受瞩目的两大项目却并未对利物浦产生所谓的“积极影响”,还为利物浦的房产开发蒙上了一层阴影。

    首当其冲的就是工人们的就业问题。

    两大项目停工后,联合区域官员约翰·谢泼德就表示说,项目的停滞意味着这两大项目的建筑工人们被迫寻找新的工作。

    他说:“今年是出了名的就业难,那些自认为就业相对稳定的员工现在面临着一个严峻的现实,那就是要在短时间内谋求新的生路。”

    Elliot Group 集团打算怎么自救?

    Elliot Group集团的自救措施很简单,就是要求项目投资人提前支付项目款。

    据报道,Elliot Group集团“威胁”Aura和Infinity这两个项目的投资者,如果他们不选择提前一年注入项目款的话,那么这两个项目就不是停工这么简单了,这两个项目会直接烂尾。

    当然,除了从投资者身上薅羊毛外,Elliot Group公司也承诺再为项目注入700万英镑的现金应急。

    在写给投资者的信中,Elliot Lawless表示,由于项目的首选债务融资方马斯洛(Maslow Capital)选择撤资,Aura和Infinity 这两个项目将面临着瓦解的风险。

    因此,Elliot Lawless希望这两个项目的投资者们能比计划提前一年付款,在本月底前先提前注入楼盘总金额25%的资金,在7月底前再注入楼盘总金额10%的资金。

    一位不愿透露姓名的Aura投资者表示,这意味着,他们需要比预期提前一年去筹集数万英镑。

    对此Elliot Lawless解释说,:“现在内部的融资非常的必要。如果一旦我们得不到投资者的充足支持,我们只能将公司置于某种形式的破产管理程序中,比如说采取公司自愿安排程序(CVA)等。”

    “投资者们提前注入的项目款,加上我的现金流入,我们就能确保有充足资金重启这两个项目。”

    “随着我们恢复到100%由投资者/开发商主导的融资方式后,投资者将会处于优势地位,因为开发商不需要向第三方贷款或者做担保,可以直接从买家处获得开发资金。”

    “任何提前支付的项目款都将存放在一个托管账户中,这意味着只有筹集到足够的资金来完成项目的开发工作后,才能动这笔钱。作为对投资者提前付款的回报,你们将获得一些好处,比如说公司会为你付的项目款提供3%的利息。”

    而且Elliot Lawless还嘴硬地表示,他认为警方的调查并没有对项目造成很大影响。

    “虽然我无法对调查进行太多的详细说明,但我可以向你们保证,警方调查与项目无关,因此无论调查结果如何,一旦得到充分的资金,它将不会对项目开发造成影响。”

    Elliot Group集团发言人也试图洗白项目停滞的惨剧,他给出的解释是:

    “Elliot Group集团的融资模式在过去的五年中,已经进行了很多次成功的实践,陆续为投资者们交付了2500套房产。投资者们了解我们的商业模式,我们正在与他们的律师和代理人沟通,希望能达到双方都满意的结果。”

    说白了,Elliot Group集团就是觉得如今的“提前付款”与他们在许多其他成功的开发项目上所做的类似,所以说投资者们没有什么不好接受的。

    而且,Elliot Group再三的保证,一旦资金到位,他们聘请的承包商佛蒙特州建筑公司(Vermont Construction)将立即重新开工。

    英国投资避坑指南:

    从Elliot Group的例子可以看出,选择一个靠谱的开发商很重要,要不最后只能沦落到房财两空的境地。

    那么如何才能避免坑爹的开发商呢,这里我之前在英伦投资客公众号里写过多次,这里再重复几点避坑指南,希望大家可以少走弯路,避免入坑。

    一般来说(注意并不是全部的不良开发商),风险大的开发商都有以下几个特征:

    1. 开发商首先向买家承诺了高昂的租金回报率(往往在7%以上),且承诺包租。

    2. 开发商往往会要求买家提前注入楼盘总金额50-80%的资金。这样一来,开发商不再需要向银行贷款,可以直接从买家处获得开发资金,相当于投资客集资建房。

    就拿Aura项目举例来说,这两个特征全中了。

    项目开发商曾经保证过,Aura项目前五年每年都有8.5%的净收益,并且要求在交换合同时支付除去£5,000定金后的房产的50%费用(在支付定金28天后),在楼盘完工时支付剩下的50%。

    事实也证明了,这种模式不但需要买家对开发商有很强的信任,而且集资建房的模式也没有那么可靠,许多项目至今仍未动工,或修建到一半就可能因为现金流断掉而进入停滞状态。

    从法律的角度讲,这种买家集资建房的模式本身不违法,也并不是所有使用这种模式的项目都烂尾了。

    但是,这个模式的的确确已经导致数以千计的英国投资者蒙受损失。

    英伦投资客写在最后

    这个事件很有代表意义,也算是给投资者敲响了警钟。

    虽然目前英国市场回暖,大家海外投资的热情都很高,但在选择项目的时候一定要谨慎。

    对于投资者来说,如果对英国不太熟悉,建议认准大城市(比如伦敦等就会安全很多)和大开发商(最好是上市开发商),同时也要查一查开发商的过往项目、成立历史,开发商老板人靠不靠谱。

    最后,如果真的自己拿不准,也可以加我微信问一问,看看自己在看的项目到底靠不靠谱。

    另外,如果有买了这几个项目的读者,想加入维权群,也可以添加微信chelsea121216,目前这边已经有一些投资者在想办法了。

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏    

    审校:劳蓉蓉



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