观点直击 | 促结转与降负债 佳兆业调结构下面面观(实录)

观点地产网

2020-04-01 02:30

  • 正如郭英成所言:“风险的控制(方面)公司会非常谨慎,关于现金流和风险,会严格控制风险管理。”

    观点地产网 和恒大、新城等房企类似,佳兆业将2019年业绩发布会时间敲定在了3月31日。

    当天下午,佳兆业主席兼执行董事郭英成、首席执行官兼执行董事麦帆、高级顾问谭礼宁、首席财务官刘富强、独立非执行董事饶永,以及高级副总裁吴建新通过线上渠道出席会议。这个管理层阵容和半年前别无二致。

    麦帆与刘富强在介绍环节大篇幅介绍了业绩亮点,包括合约销售、收益及净利润录得较快速增长,负债水平有所优化,以及在此情况下旧改规模的继续扩张——2019年该公司旧改货值增加了7000亿元。得益于此,管理层可以继续提近两年制定的“调结构”“降负债”策略。

    在光鲜的背后则是一些容易被忽略的细节,比如去年下半年的毛利率及净利率下降,已售货值结转相对较快,派息政策保守,以及今年开始销售增速调整为20%等。这些都反映出佳兆业对于解决现有问题以及应对未来挑战时的谨慎态度。

    正如郭英成所言:“风险的控制(方面)公司会非常谨慎,关于现金流和风险,会严格控制风险管理。”

    结转之下半年

    佳兆业过去一年上下半年的营收数据泾渭分明。

    数据显示,2019年佳兆业录得收益480.22亿元(人民币,下同),毛利138.30亿元,同比均增长24%;毛利率28.8%,同比持平;公司拥有人应占溢利45.94亿元,同比增长67%;公司拥有人应占核心净利润43.03亿元,同比则仅微增3%。

    其中据观点地产新媒体计算,去年上半年、下半年佳兆业录得收益分别为201.05亿元、279.15亿元,毛利率分别为33.36%、25.51%,核心净利率分别为14%、6%,这反映下半年结转质量出现大幅下降,不排除有相当一部分较低毛利项目集中结转。

    同时从房地产项目结转情况看,2016-2019年,佳兆业的确认销售金额(即结转收入)年复合增长率尽管只有19%,低于同期合约销售金额的增长率(40%),但该公司的结转速度仍属于较快水平。

    以2018年、2019年为例,佳兆业确认销售均价均在1.72万元/平方米,高于2017年及以前的合同销售均价,意味着期内近两年的销售货值有相当一部分已结转进收益。

    而且据佳兆业管理层在业绩会上披露,公司已售未结转金额大约为800亿元,这个数字甚至低于该公司2019年的合约销售额。

    以此计算,将已售未结部分货值加上2019年所确认的438.49亿元销售收益,所得数据已低于该公司过去两年的合约销售总额(近1582亿元)——佳兆业的结转速度属于较快水平。

    观点地产新媒体了解,佳兆业管理层预计2020年能确认销售额大约580亿元,较去年继续有稳步提升。

    郭英成也对毛利率提出了自己的目标:“希望未来毛利率能达到30%的水平。”他解释称,在旧改项目转化快的情况下,毛利率有可能会提高,但需要根据结转而定。

    销售速度放缓

    郭英成所提的旧改项目,实际上在过去几年一直是佳兆业结转的重要组成部分。佳兆业在业绩会上也披露,旧改项目提供逾1/3的合约销售及结转收入,其中2019年贡献结转收入137.07亿元,占比35%属近四年最高水平。

    在销售层面,去年佳兆业实现合约销售额(权益)881.2亿元,同比增长25.8%;其中旧改贡献334.86亿元,占比38%,同样创下近四年新高。去年该公司转化深圳、上海、惠州共8个旧改项目进入土地储备,提供货值近350亿元。

    至于2020年销售目标,麦帆表示,今年公司的销售额预计是1000亿元。据此计算,今年该公司销售大约增长13.48%。

    观点地产新媒体了解到,佳兆业管理层还表示,过去三年公司销售增长较快,未来两三年总体而言公司将保持20%左右的增长。

    郭英成也表示认可,他认为佳兆业要以稳增长为主,保证发展的同时,保持每年20%左右的增长速度。“我们现在不是拼规模,是拼利润,拼稳健。”

    郭英成还希冀公司的旧改转化速度能加快,为此目标做出“更大贡献”。同一天,花样年主席潘军也对旧改表达过类似的畅想。

    数据显示,佳兆业2020年可销售货值约1800亿元,其中下半年大约占7成,全年去化率大约56%即可完成目标。预计年内公司会有6个旧改项目纳入土地储备,其中深圳占5个、香港占1个,提供近90万平方米可售面积、近600亿元货值。

    上述面积只占佳兆业旧改土储的一小部分,去年该公司旧改项目占地面积同比增长33%至近4000万平方米,广深两地占63%;期末旧改总数147个,较2018年底增加19个;估算旧改货值约2.5万亿元,较2018年底增加约7000亿元。

    麦帆透露,佳兆业未来1-2年预计转化6个深圳旧改,对应可售面积120万平方米,货值近600亿元;3-5年有19个深圳、广州、东莞的旧改有望供地,货值近4700亿元。长远而言,公司将有近3000万平方米旧改陆续进入供地阶段。

    现金流态度

    郭氏所提稳健还体现在佳兆业去杠杆的工作上。佳兆业近两年也采取类似万科“收敛聚焦”的动作,将开发业务视作基本盘,它所创造的现金流是降负债的重要手段之一。

    观点地产新媒体了解,2019年佳兆业现金流入约665亿元,其中物业销售回款约630亿元,这对冲了大部分现金流出;期末加上融资净流入,公司银行及现金370多亿元。

    2020年,佳兆业计划实现现金流入流出平衡,并维持现金与去年大致相同;其中销售回款750亿元继续是重要组成,对应75%的回款率。

    同时,与2019年不同,佳兆业计划2020年降低净融资流入,意味着融资主要用于借新还旧,且偿债力度有所提高。佳兆业管理层强调,公司现金流方面“是比较充裕的”。

    这也是佳兆业“降负债”战略的重要体现。于2019年,该公司净负债率下降92个点至144%。仅从表内负债看,杠杆确实出现下降,郭英成过去曾为旧改带来的高杠杆水平做解释,如今他试图探索旧改与杠杆之间的进一步平衡。

    实际上,按照2016年佳兆业与境外债权人的换债方案,当时置换的高息票据基本集中在2019-2021年底到期。因此,包括在去年回购7.36亿美元票据,今年初新发行12亿美元票据,其中有两笔五年期票据突破“2024年的融资壁垒”,都反映出该公司在境外债方面取得一定进展。

    刘富强介绍称,截止2019年底佳兆业总借款额约1170亿元,其中境外占51%;境外债中,美元票据又占49%。到期债务结构,一年期从15.6%升至27.2%,1-2年从31.7%降至22.2%,2-5年则从30.4%升至48.5%。

    按照谭礼宁披露的目标,今年公司计划净负债率降至120%以下,这意味着佳兆业仍需投入更多努力进行债务管理。

    降负债率需要更量入为出,比如谨慎的派息政策,佳兆业去年每股基本盈利增长66%至46.7分,全年派息则只增加1港仙至每股13港仙。

    对此郭英成表示,疫情期间土地溢价率不高,因此公司在股东与发展之间做平衡。尽管他对低估的股价表达了不满,但最终仍选择了将钱用到其它方面。去年佳兆业在土地市场收购了30个项目,土地权益价逾272亿元。

    债务管理的另一方面是降低融资成本,刘富强表示,佳兆业去年成本大概从12%-13%降至9%,今年初发行一年期美元债低于7%。谭礼宁则表示,利息方面公司希望未来下降1%-1.5%。

    以下为佳兆业2019年业绩会现场问答实录:

    现场提问:今年对于房企来说是很特殊的一年,疫情对第一季度的影响较为大一点,请管理层介绍一下公司具体的应对措施?现在我们对2020年是否可以有所期待?

    麦帆:今年不仅对房企是特殊的一年,今年对全世界都是特殊的一年。在疫情的背景下,各行各业各国各地都不容易,我们还是积极履行社会责任,希望疫情早日过去。

    我们在复工复产的过程中,还是依法依规,保安全,保权益。现在整个复工已经达到了92%,除了湖北片区一两个点还没有复工,其他都已经回归到运营的正轨。

    第三个所谓机会,今年我们互联网和大健康的板块,为广大业主提供了更及时的服务,另一方面这样的产业得到市场的认可,为大家进行服务我们也觉得很欣慰,另一方面也说明集团多元化的投资,具备一定的前瞻性,坚定了我们多元化的产业方向的基本思路。

    2020年的业绩目标,总体还是没有变化,与去年持平,略有增长,应该是1000亿元的销售额,疫情下我们会更加努力,不会轻易改变我们制定的业绩目标。

    现场提问:如何评估今年牛市的走势,如果经济恢复比较慢,会不会影响全年的销售,要不要调整价格?各个城市的楼市会不会有宽松的可能性?

    麦帆:说一下疫情期间的经营情况,今年前三个月整个权益销售预计是120亿左右,跟去年同期138亿有15%的下降,总体是可控的。目前的开放率是92%,现金流也安全,回款率是80%。我们会不会有促销的活动?佳兆业的楼盘,常年有各种优惠活动,欢迎大家赶紧选购。

    现场提问:集团今年境内外的融资计划可以分享一下吗?近期美元债市场波动比较大,集团作为美元债大户,如何看待当前的行情?

    谭礼宁:哪里便宜往哪里融资,今年我们年债在香港发得比较多,我们也是做一些资本方面的回购。美元债的波动,我认为疫情期间影响比较短暂,未来我们认为在香港特别是在高息债方面还是能有不错的表现,能为投资者赚钱,希望投资者我们有信心,对自己也有自信,留着不要轻易卖。

    未来在降负债方面,我们还是往行业看齐,我们从前年的236%下降到去年的144%,我们还是会继续,今年我们定了目标,往120%或者120%以下努力。

    从经济来看,今年的利息应该是往下走的,我们也会掌握周期,掌握机会,利息方面希望在未来能够往下跌1%-1.5%,我们往这方面努力。融资的时间,融资的年限方面,我们尽快定量往长线方面努力。负债方面我们还是严格控制的。

    刘富强:我补充一下,从债务价格来讲,我们从去年的水平大概是12%-13%的水平,年底我们降到9%的水平。我们今年年头发了一个债,一年期的,价格已经在7%以下的水平。在融资成本来讲,不停下降也是今年我们的目标。

    现场提问:疫情冲击经济考验了房企的抗压能力,会不会因此铸造了更多收购以及合作优质商户的机会?

    郭英成:房地产行业很简单就是现金流,保障现金流的安全最重要,今年房地产方面的影响,特别是经济周期方面相对会延到第三季度,假如行业能挺过第一、第二季度,我想第三季度肯定会见到太阳,中国的消费水平特别是对房地产的刚需,这一块还是比较正面的。

    房地产比较明显的问题是销售问题,1-3月份是有影响的,而且影响非常突出,我们经过线上的销售和多方面的改良以后,销售习惯改变以后,逐步在进步。现在的疫情在各个省市,特别是武汉,武汉我们有几个项目,现在基本在恢复中,武汉以外的已经恢复完成。

    收并购我们看准还是大湾区、长三角这一代作为主要的目标,这块经济发达,竞争力相对也比较激烈,我们也在寻找突破,希望未来在收并购方面有不错的表现。

    现场提问:去年11月集团花了一个多亿港元来收购佳兆业金融,除了金融牌照的考量之外,这个交易是否还有其他因素,集团对金融板块的布局是否还有其他规划?

    郭英成:这是一个发展上的问题也是一个创新性的问题,我们收购这个牌照以后,佳兆业基因有金融属性,现在我们叫金融科技集团,往这方面在走,希望未来在线上包括轻资产方面能取得不错的表现,今年或者明年,希望下半年开始有很不错的表现。

    这个牌照里面是有现金的,当时投了一个多亿现金在里面,我们收了以后还有九千万的现金在里面,牌照的收购我认为是合理的价格。我们确实需要发展这一块的业务,我们叫金融科技定位。

    现场提问:受疫情的影响,集团的派息和分红方面会不会保守或者审慎一点?管理层会不会有回购的计划?

    郭英成:派息,从2018年开始,每年都会保持一个比例。疫情期间有钱最好,因为东西很便宜,土地很便宜,现在溢价率也不高,特别是拍卖的溢价率相对比较低,我们要跟股东和发展做一个平衡。去年中期和年末,我们也派了一毛三的股息,未来假如经济形势回暖,公司发展平稳的情况下,我们向继续加大派息的比例。

    撰文:钟凯    

    审校:刘满桃



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