博鳌大讲堂 | 张俊:如何盘活商业地产资产?

观点地产网

2016-08-12 17:36

  • 从资产管理的角度重新梳理我们拿地、投资、开发、建设、规划、设计,一直到后期的招商运营管理,以资产管理者的角度重新梳理传统开发商开发的整个过程。

    张俊(奥园商业地产集团运营总裁):各位朋友大家下午好!感谢观点地产新媒体给到这样一个平台,能够有这样一个机会跟大家分享商业地产的几个观点,同时也想说一下我的感想,这几天的分享,有很多的精彩的观点,通过专家们庖丁解牛似的分析,我们在作为受众的过程当中,也以一种盲人摸象的方式理解这个事物,也存在着一些偏颇。这几天有经济学家,有房地产专家,也有金融专家,他们的发言跟他们的背景都有很深层次的联系。

    我们作为开发商,我觉得对知识结构的要求是非常高的,很多时候我们在讲对一个事物的认知越系统、越全面,可能对这个事情的看法会更加接近真实。这两天收获很多。

    顺着高和资本苏总的观点,他说开发模式已经终结,我这么理解这个问题,对于现在的开发模式的终结,有新的模式的产生,我想他说的是一个趋势,同时他定位的对象也是小而美的企业,就是我们可能针对的对象不再是以往那些百强当中传统的开发商,他们所运用的一些经营的逻辑,可能对于现在市场小而美的企业想弯道超车,可能会用另外一种经营的逻辑去思考。

    对于他在后面提到的资产证券化是解决商业地产去库存的道路,我是认可的。但是对传统的房地产开发商而言,它造成的库存已经是必然的,已经是客观存在的,我们就要从资产管理的角度重新梳理我们拿地、投资、开发、建设、规划、设计,一直到后期的招商运营管理,以资产管理者的角度重新梳理传统开发商开发的整个过程,这是我们应该思考或者借鉴的地方。

    对于开发商说的轻资产去库存,这个观点在近两三年讨论得相对多一些,为什么在两三年这么强调轻资产呢?我的理解是,轻资产是手段,它不是目的。目的是什么?投资收益的最大化、去化现金流等等,最终会落实到财务指标的评价。不管是轻资产还是重资产,我认为它都是手段,这是第一个认识。

    第二,轻资产和重资产孰重孰轻其实不好讲,怎么有利于你取得最好的财务收益,我认为就是最好的。另外,它是过程当中的产物,我们在探讨这个轻资产去库存,有一个背景,前两天各位专家也分享了,中国30多年的市场经济,伴随着中国改革开放也是30多年,土地的价格一直在攀升,开发商很多时候他的主要的盈利模式来自于土地的增值,这个逻辑一直都存在,这就是这个市场盈利的逻辑。

    我们这两年碰到一些海外的投资者,在谈资产投资的过程当中,发现有一些变化,那些海外的投资者嗅觉是非常灵敏的,这两年尤其体现得非常明显,他们对于资产的升值趋势,或者说资产未来的趋势发生了变化。

    他们以前都认为资产价格永远上涨,或者一段时间永远上涨,但是现在不一样了,资产的预期发生了变化。再靠拿地、快速开发建设,靠土地的升值来作为盈利的方式已经过时。因此这两年探讨的更多的是轻资产,要探索转型,要去库存,库存的那些资产如果卖不掉,它就是重资产,这是一个背景。

    现在对轻资产谈得最多的有几种模式。第一种是万达的模式,万达在2008年金融危机以后实现了弯道超车,在那个时候它的策略是对的,它追求的是市场规模,迅速做大。那时候它如果是提轻资产的话,是不合时宜的。它怎么能在短短的4年时间从100个亿做到了1200亿,靠的是快速扩张,是典型的重资产。

    那个时候它的项目的扩张,财务结构的处理也很简单。但是它的所有资金的来源,70%来自于可售物业的销售,也就意味着它的可售物业为它持有的物业提供了非常充足的现金流,那时候它一定是重资产的。

    但是现在的预期已经发生了变化,所以它提出轻资产,拿完地以后,集团有一部分的资金,通过拿到两证以后,再过一个月开发贷补充进来,把集团拨付的资金调回集团,3-5个月开盘,迅速实现销售,这个销售的资金覆盖它持有的工程建设、规划、设计所有的开发期间的费用。开营以后用经营贷解决,租金支付利息,这是万达的模式。

    第二是绿城的模式。绿城用的是代建的模式,也强调轻资产。因为绿城本身是一个完美的产品主义,在追求产品的过程当中,很多时候会牺牲一些东西,包括快周转、高周转,你会牺牲一些东西。因为你是追求作品,或者相对是作品式的产品,所以你的速度不可能很快,周期不可能做到很短。所以集中体现在它要用轻资产的方式解决现有模式的问题。

    这两个企业分别在商业地产和住宅地产都具有典型的意义。

    第三个是凯德的模式。从我们目前来看,凯德的模式还是相对做得比较好的一种模式,因为它把整个产业链都打通,从拿地、建设、开发、资金、城市进入、招商运营、资产管理整个链条都打通。

    这两天也提到了资产证券化的问题,两者本质上分析有一定逻辑性关系。当然这个作为多元化的经营,就像GE的这个企业,我记得韦尔奇讲过,做多元化不是不能做,你要做到每个领域都是第一,如果做不到,那你就只能在某一个领域或者某一个环节做到第一,再做不到,就只有整合其它的资源来共同做到最好。

    我讲一些具体的我们操作过程,从拿地一直到资产管理方面的心得。

    第一就是拿地这一块,现在在拿地的时候,很多的开发商都是想做一线城市和热点二线城市,对于大多数中等企业或者中等偏小的企业,你可能没有办法进到这样的城市,所以可以采用轻资产的方式,小股操盘、合作、并购、城市更新等等方式,我记得新城的一位老总提到过,你可以把你拿地的方式变一下,尽量用最少的资金,我想在拿地的环节应该是这样。

    最近我们在做珠海的项目,珠海前段时间有一个项目楼面地价已经到了19000,事实上它旁边的售价才卖15000。从经营的逻辑上看,从现在很多地来讲,基本就是亏的。包括我们现在处理的一些合作的案例,以明股实债的方式处理也是这个考量,这是一个。

    第二是在规划这一块,我们从资产管理的这个角度来探讨规划的问题,大家也能看到,万达的这些综合题的产品,在它的经营过程中有很大的调整,以往一个大的购物中心10万平米,可售的商铺的面积在3万到10万之间,一般是4到5万平米,在规划的阶段就要考虑到你对现金流的支撑,以及未来你的收益最大化的问题,你到底怎么来看这个问题。

    现在产品结构我觉得也发生变化了,购物中心的规模变少了,持有的部分变少了,在规划设计阶段就变过来了。为了跟轨道结合,现在万达有些综合体跟地铁附近结合的还是比较近的,以前叫相邻,现在叫零距离。规划当中他们对于可售物业不做地下室的部分,也是为了快速回笼现金流。房地产是一个很综合的行业,要系统思考你要的是什么东西。

    第三个是关于项目的定位,我们现在对可售产品的定位尽量以快去化为原则,有的产品虽然评估的价值高,比如说类似底商这种产品,还有在这种市场前景之下的商铺的产品,我们会在定位过程当中审慎思考。

    尽量以快去化、高周转、轻资产等理念或者思维去做,包括对这个城市进入的研究,很多时候我们在讲一二线城市我们是想进,而且同时对每个城市的分析,我们也有一定的分析模型,我发现现在在跟一些项目在合作的过程中,更多的对自己的专业判断和市场的研判、商务条件的研判要求非常高,不像以前只算大帐,要看谁算得更准。

    我们对商业地产的开发,刚才有几位嘉宾都提到,用招商运营来提升项目的溢价,通过资产管理的方式,包括资产证券化的方式解决退出的问题。因为刚才几位嘉宾提得比较多,在这里我就不再赘述了,时间也不早了,我的分享到此结束,谢谢大家。

    撰文:张俊

    审校:徐耀辉

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